缦云one，真慢了

通州曾经是外地房企进京做豪宅的试验田。但自限墅政策发布，以及后来泰禾等激进房企暴雷之后，通州豪宅新盘就进入了一个漫长的空白期。直到2024年5月，缦云one出现。

次月初，开盘满月，缦云one非常及时地公布了一个令人振奋的数据：首开热销25亿。

当年项目宣传海报

按照这个数据，缦云one成为一个当时的现象级产品。有业内人士总结：项目开盘的当月，北京豪宅市场成交量同比下滑了超7成，缦云one走出了独立行情。

翻开历史旧账，缦云one的首开业绩有不小的水分。2024年全年，它实际网签了113套，总销售额约18.1亿元，比宣传的25亿少了38%。

不过，在2024年的市场，缦云one的成绩可圈可点。而且，它是当年通州卖得最贵的项目，网签均价达到了69868元/㎡，以一己之力把通州项目的想象力抬高了近1万元/㎡。

缦云one所在的北京通州区永顺镇地块，是二十多年前合生和兄弟公司珠江在通州布局的一颗重要棋子，全盘总开发面积超100万㎡。按照开盘的销售速度，这个项目也能卖十年。

但第二期开卖之后，缦云one已经卖不动了。

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2025年12月29日、2026年3月21日，缦云one分两次拿到了二期预售证（备案名：缦云福苑（二期）），合计239套房源，总销售面积约5.5万㎡，但至今只网签了17套，网签面积3625.17㎡，去化率仅6.59%。

图源：北京住建委

与销售成绩一起下滑的还有节节下降的价格：

2024年，项目销售均价69868元/㎡，网签113套，月均14.1套；2025年，项目销售均价66500元/㎡，网签96套，月均8套；2026年1-9月，项目销售均价61254元/㎡，网签44套，月均4.9套；

7、8、9三个月，缦云one只网签了13套。并且，它的成交价格一度下探到了6万元/㎡以下。

数据

近期，项目甚至挂出一口价特惠房源，一套211㎡户型，一口价1268万，折合单价约6万元/㎡。

缦云one开盘时，总价1500万起。两年之后，起步总价变成了1200万，缩水20%。

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与价格一起不断缩水的，还有缦云one的产权剩余时间。

1999年，珠江投资在通州注册了一家企业：北京顺开房地产开发有限公司。这一年，碧桂园刚刚进入广州市场，郁亮还在给万科总经理姚牧民打下手。但合生系已经在北京深度布局。

珠江投资是朱孟依家族在上市平台-合生创展之外的另一颗重要棋子，两家公司曾经分工明确，珠江投资负责土地一级开发、啃下一些拿地难度高的地块，然后“转卖”给合生创展，后者把它变成漂亮的上市公司业绩。

而北京顺开房地产就是珠江投资通州专门负责土地整理和拿地的平台公司。2001年，通州永顺板块5宗连片大型用地被北京顺开房地产收入囊中，地块整体总建面约270万㎡，其中永顺东里片区可开发体量超100万㎡，现在的缦云one便是其中一部分。

但缦云one的故事延后了20多年才上线。据说，期间涉及到一些拆迁协议和规划变更，包括6081地块上的永顺中心小学搬迁问题，一拖就是20多年，与朝阳霄云路项目一样，成为合生系旗下两个开发时间最长的“双子”。

期间，北京顺开房地产的负责人几度变更，股权也由朱氏家族的珠江投资、合生创展持股，变成了引入渤海国际信托等基金平台入股的多股东企业。

随着企业、市场变化，项目的产品逻辑也变了。按照最初的规划，它是一个容积率高达2.8的改善型项目，但由于合生在近几年把主力产品和资源都聚拢到了“缦系”下，这个项目最终也靠向高端，以“缦云”豪装大平层豪宅的定位入市。项目产品平均面积达到200平米以上。

随着合生旗下标杆产品霄云路8号重新以“缦云系”亮相，惊艳北京豪宅市场，通州的缦云one也吃到了红利。据项目公开口径，2024年上半年首开，认购完成率101%、回款完成率149%。2024年上半年，合生缦系产品合计贡献销售业绩61.63亿元，在集团总销售业绩中占比约70%。而缦云one在集团缦系产品中的销售贡献占比又超过了30%。

不过，随着北京豪宅产品的整体进化，特别是通州区域的运河玖院等竞争对手出现，缦云one的去化曲线和价格逻辑，正在发生一次明显的“降级”。

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流速下降之后，缦云one向渠道倾斜了更多资源。据中介朋友圈信息，项目在2024年给到的渠道佣金点位在3%-4%之间，今年9月双节期间，则直接给出了渠道点位跳涨，最高至4.5%的销售政策。

这意味着，中介渠道每卖出一套房子，就可以拿走高达40万-100万不等的巨额佣金。